2015年7月アーカイブ

 

今週も、首都圏や関西の同業者が集う、懇親会の席上で、

首都圏の中心部よりスタートした " 玉突き現象 " による

周辺地域、更には飛んで、主要都市の中心部へと

転移を広げつつある不動産価格の上昇は、何時まで、どこまで続くのか?が

各地域毎の実情を報告しながら話題となりましたが...

 

業界の動向を巡っては、そんな目先の出来事より、ITの進化により

大手異業種から、不動産仲介・リフォーム業界への参入に注視すべきです。

昨夏に開業のソニー不動産がヤフーと業務提携して

所有者が直接物件を売り出すサイト開設を表明しています。

 

又、通販大手のアマゾンがリフォーム市場へ参入。

積水ハウス・大和ハウス・ダスキンと提携して、

あらゆるサービスを取り揃えるとも伝えられます。

 

中小零細業者のみならず、不動産仲介業にとって、異業種大手からの新規参入は、

そのしがらみのなさから脅威に違いありません!

 

それ以上に注視すべきは交渉が進みつつあるTPP交渉です。

TPPと言えば、米・肉・自動車ばかりが注目されていますが、

活字になって表面化していないものの、どこかの分野の中に

" 不動産仲介 " が入っているのではないか懸念されています。

もし、本格的に議論されるとなれば、

" 不動産仲介業への黒船 " になるに違いありません。

 

かねてより米国からは " 不動産情報の透明性 " や

" 利益相反である両手取引の中止 " が求められており 

又、賃貸業界の " 礼金 " の扱い、更に首都圏と京都特有の「更新料」等の扱いも

俎上に載ってくると懸念されています。

この国の行政機関がそれを望んでいるならば,

得意技の " 外圧利用 " で迫ってくるかも!!

                                    草々

 

2015.07.31発行 2015年の住宅・不動産業界ウィークリー No.30  

 

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『このままでは事業は売却せざるを得ない。事業を死守したいなら

最低100億円(の利益をかさ上げ)やることだ』・・・と。

又『残り3日で120億円の営業利益の改善を強く求める』・・・と。

中間決算期日、3日前の会議で、しかも翌日に報告しろ!とも。

これが、売上6兆5千億円、社員数20万人の140年もの歴史ある名門企業

" 東芝 " の歴代3トップによる部門幹部に対する発言というから驚きました!

この不適切会計問題は、早速に米国の投資家による集団訴訟に発展すると伝えられており、

現在社会問題化している国立競技場建設を巡ってのドタバタ劇と合わせて

 " 日本の信用 " を失墜させるばかりです!

 

ところで、新聞誌上には出てこない内情を

7/22日経産業新聞と日経ビジネス誌が伝えています。

東芝では、今だに現役社長の先輩や上司に当る17名もの相談役・顧問が

社長と同じフロアに個室を持ち、毎日出社する人もいて、

又、日本郵政の西室社長も週に数日は訪れる!

これも今回の問題の下地になったとも!

それにしても " 公家の東芝 " が利益追求主義の企業になったのか?

グローバル化の波による競争激化の流れで大きく変貌してしまったのか。

そう言えば、東芝と同じ『人を大切に』の経営理念を掲げる

財閥グループの不動産仲介企業も同様に、

組織の改編以降は " 人は道具 " となり利益追求に走っています!

各企業において本業に支障が出るほどの " コンプライアンス " 教育ですが

企業の大小を問わず、経営者にこそ徹底して頂きたいものです。

 

最後に、日本の発展にも重要な精神となった " 武士道 " の経営学を

『経営とは " 死ぬ " ことと見つけたり 』と日経ビジネス誌が掲載していたので

末尾に添付させて頂きました!

                            草々

 

2015.07.24発行   2015年の住宅・不動産業界ウィークリー No.29

 

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北海道から九州まで、約80名の同業者グループの全国大会が東京で開かれ、

各地のメンバーの皆さんから、地域毎の不動産市況の実態を知ることができ

又、親睦も深め、有意義な2日間でした。

初日は、新宿の60階建と、晴海の49階建超高層タワーマンションの見学へと足を運び

共にシアタールームを備えたモデルルームで、

担当の方から詳しい販売状況や経緯を聞くことができ、

名古屋と比べ " 別世界の東京 " を改めて思い知らされました!

何故なら・・・総戸数954戸(内、一部は地権者分)で2年後に完成予定の新宿は

地下部分の工事途中にもかかわらず、年内の完売見通しである!・・・と。

又、晴海では、既にバラの花で大半が埋め尽くされていた!からです。

 

さて、時価と評価額が大きく異なるタワーマンションが相続税対策へ!

『六本木ヒルズのマンション2億円の評価額はいくら?』の問いに

答えは『1,400万円で評価減は93%にもなった』・・・とは

『2020年までの不動産市況と一人勝ちする戦略』のタイトルで

マンション見学後のセミナー講師による、セミナー冒頭の問いでした。

いわゆるタワーマンション取得は資産規模が、

1から3億円の方に有益な相続税対策になるとの事!

でも、ブランド力があり価値が下らないタワーマンションであることが条件でしょう。

又、講師は「ブルーオーシャン」ならぬ『ブルーアイランド戦略』を提唱され

ランチェスター理論にも似た、エリアを絞り、分野を細分化し

更に特技を組み合わせて、勝つ土俵を決めろ!と熱弁されてみえました。

今回集まった皆さんの発表を聞き、

市況の悪化が続く地方都市で業績を伸ばしているメンバーこそ、

結果的にそのブルーオーシャン戦略を実践されているのだと感心しました。

                                 草々

 

2015.07.17発行 2015年の住宅・不動産業界ウィークリー No.28 

 

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国の内外が騒々しくなっています。

 

遠く離れたギリシャ危機に加え、乱降下する不安定な中国の上海株の動向は?

国内では一強多弱な政党事情による安保法制の行方は?

 

又、新国立競技場建設では、この国特有の合理的・民主的とは別世界の

" ムラ社会 " 的組織で決定してしまいました!

それでも代替案の提案や反対運動は収まりそうにありません。

 

それ以上に国にとっての難題は『マイナンバー制度』でしょう。

7/6から日経が連載で想定される数々の問題点を指摘しています。

難しいのは『住民票を有するすべての人』が対象であることから

運用が始まる来年早々にかけて混乱が目に見えるようです。

 

さて、以前にもお伝えした

 " ソニー不動産とヤフーの提携 " が具体化してきました。

ソニー不動産にヤフーが約4割出資して個人同士がネットを通して

中古住宅を売買できるサービスを立ち上げるというもので

当面は東京23区内の一部マンションを対象とするとのこと。

確かに売買事例も数多く、調査範囲も狭い

近くのマンションからのスタートは妥当な措置でしょう。

これに触発されて、大手、中小零細の不動産仲介業界は?

今やスマートフォン片手にあらゆる情報を入手する

ネット世代のユーザーが増える一方の今日。

情報の提供、収集の面からこれまで以上に

ネット依存は進化するに違いありません!

しかし、戸建てや土地は、周辺環境や法律上の制限、又、権利関係等々が

複雑に絡み合い、ひとつとして同一な物件は無いという性格であり

" 画面 " でなく " 対面 " が欠かせないでしょう!

中小零細にとっては、信頼を得る " ブランド " を確立できるか否か

" 永遠のテーマ " かも知れませんが、何より必要な要素でしょう!!

                             草々

 

2015.07.10発行 2015年の住宅・不動産業界ウィークリー No.27

 

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今年も、早や折り返し地点を迎えるこの時期は、

例年の事ながら7月1日に路線価が発表されました。

" 上昇 " は東京・大阪・名古屋の都市部のみ。

全国的には下落基調ですが、何時止まるのやら!

 

愛知県は小幅ながら軒並み上昇していました。

トヨタ自動車を始めとする製造業の元気に支えられてのこと!

地元の天白区は?

体感的には数年来 " 横バイ " と言ったところでしょうか!

 

さて「地価」のその土地固有の『時価』は?

6/28・7/2の朝日でアスベスト(石綿)被害を報じていましたが、

以前、知人が『土地代金がゼロになるかも』と嘆いて、

相談を受けたことを思い出しました。

それは鉄骨造3階建の建物を解体しようと見積りを取ったら

" 石綿 " の恐れがあるからと法外な見積書を見て声を失ったというものです!

・・・が、その物質を分析機関でへ調査依頼したところ、

危険物質ではないとの結果が出て事なきを得たようですが、

皆さんも中古ビル等の扱いにはご注意を!

 

次に土壌汚染の処理費用で土地代金が半減してしまった事も!

一昨年、土壌汚染の恐れのある施設跡地を取引した時、

土壌調査の結果、有害物質が検出され、高額な費用で処理しました。

・・・が同時に調査義務のない隣地も、所有者の善意で調査したら

その施設とは無縁の " フッ素 " がわずかに基準を超えて検出され

止む無く多額の費用で処理する羽目に!

本来必要のない「隣地の調査をしなければ・・・」は後の祭りでした。

しかも、このフッ素は自然由来で多く検出され、

しかもどのような害が?の問いに

『その地中の地下水を、毎日2リットル以上何十年も飲み続けると害があるかも』

という代物で、公害から住民を守るのは当然としても、

暴対法等と同様に、何でも民間に法の網をかぶせるという手法には釈然としません!

・・・皆さんは?

                                   草々

 

2015.07.03発行 2015年の住宅不動産業界ウィークリー No.26

 

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