2016年2月アーカイブ

 

日経ビジネス誌が『木造住宅は築20年で資産価値0』などとは

不条理な不動産業界の慣習が根底にある!

と題して特集を組みセンセーショナルに報じています。

・・・が、チョッと待った!

それはさにあらず、大きな要因は『政策』によるもので、

記事では、新築すれば消費税や固定資産税等の

税収が入るからと言っていますが

そんなチマチマしたことより、

国が音頭を取って『景気対策』の切り札としている事が

" 新築偏重 " に他なりません!

新築は裾野が広く経済へ波及する影響が大きく、

バブル崩壊後、国の機関、住宅金融公庫のやったことは・・・

民業圧迫そのもので、融資比率をそれまでの80%から100%に緩和の上、

更には100%に加えてリフォーム代も合わせて融資する

" リフレッシュローン " も登場する等、

更には、当初5年間は返済を軽くして6年目から返済額がアップする

" ステップ償還 " 別名「ゆとり返済」・・・まで編み出す始末!

正に住宅購入者を『景気対策の道具』に仕立て上げ、

因みに『ゆとり返済=苦労先送りローン』の利用者の中からは

数多くの犠牲者を生むこととなり『国民の住生活向上』という

倫理観など微塵も感じられず、" 景気対策 " 一色でした!

 

ところで記事の中で業界の悪しき慣習と言われている「囲い込み」を

巧妙な手口で避けている実例を指摘しています。

更に不動産の購入者は若年化が進み、

ネットで情報を取得することに慣れていることから、

IT企業が既存の不動産業者に挑む動きもあって、

既存業者に警笛を鳴らしています!

この記事を決して無視できず、詳しくは添付記事をご覧下さい。

                           草々

 

大きな経済変動や、建築・不動産に関する情報として、

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連日の激しい寒暖差と同様に、

先月末の日銀によるマイナス金利の導入報道以降、

日替わりで、為替、株価が乱高下を繰り返し、

金融関係を中心とする企業や投資家が右往左往されています。

 

中国の減速や欧州の金融不安再燃、

又、原油価格の下落による世界経済への影響・・・等々

四方八方から弾が飛び交う中にあって、

黒田バズーカーも発砲直後は、為替、株価へ効果を発揮したものの、

ほんの一瞬で、その後は未知の領域へ突入し、

株価は急降下し、あわや!!・・・と。

 

しかし、ロシア・サウジ等、産油国の生産合意による

原油価格の上昇や、欧米の株価を受けて、

昨日は何とか日経平均株価は、16,000円台を回復しました!が・・・

 

それにしても、マイナス金利とやらが登場する超低金利と、どう付き合うのか?

 

不動産業者としてのお勧めは、収益物件の取得です。

取得物件を間違わなければ、在る意味で元本保証の上、安定収入が得られ、

現預金で取得されれば、相続財産の圧縮にもなるからです。

手持ち資金の少ない方は、超低金利の今こそ、

レバレッジを効かせて融資を受け取得すべきでしょう!

但し、物件を十分に吟味すると共に、低い賃料設定により収入見込みを立て、

更に入居率が70%を切っても銀行返済ができることが条件です。

・・・無理をしないということです。

 

ところで、収益性の良い物件を探すのが難しくなってきました。

首都圏から、名古屋へ殺到してきた不動産業者が、

有効期限1ヶ月の買付証明や、

数億円の物件で手付金、数百万で決済期間を長く取り、

共に期限までに、首都圏の一般投資家へ転売する、

それも中間省略登記により、

イレギュラーな手法で買い漁っているのが実態のようです。

 

                          草々

 

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先週、2月3日 中日の『名駅マンション建設ラッシュ』の見出し記事に

違和感を覚えたのですが、私のみならず、他の同業者の方々も同様に

問題点を指摘していました。

それは、記事の中で「発展する地域であり、販売は好調で

年収300万円のサラリーマンも購入しています」

と業者が説明している部分です。

何が問題か?

それは、この業者が販売するマンションとは

購入者のローンは賃借人の家賃収入で返済する " 投資用マンション " で

それを年収300万円の人に、本当に売りつけてしまったなら

この購入者の悲惨な姿が目に浮かびます!

20数年前のバブル崩壊後や、ミニバブル時のリーマン直後では

身近で同様の悲惨な光景を目にしてきました。

特に、年収の低い方は、通常のローンでなく、リスクを勘案しての

変動金利3%から4%のローン会社のローン融資を受けているので・・・

 

ところで各紙共経済面は、" マイナス金利 " 一色です。

行き場のない投機資金が国債市場へ集中したことから

債権市場で国債が上昇(長期金利が下がる)し、

ここまでは日銀も " 想定内 " だったようですが、

預金金利の低下による副作用の懸念に加え、

欧米の金融不安が再燃して、安全資産とされる「円」に資金が向かったことで

円高、ドル安が進行して " 株安 " に陥り・・・

さすがの黒田さんも、これは " 想定外 " だったようです!

それにしても、何時もながら、何か事が起こると、

世界中から日本の国債や円を買いに来るとは?

" 日本 " は信用されているんですね!

 

さて、マイナス金利よって住宅ローン金利も下がることから

銀行さんがまたまたローン借り替え営業のスタートダッシュですか?

 

                                草々

 

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又々 " 黒田バズーカー砲 " の炸裂です。

日銀の金融政策決定会合で、銀行が日銀に預ける資金の一部に手数料を課す。

という『マイナス金利』の導入を初めて決定したというものです。

TVでは、余裕の顔で『日銀の会合で決定しました』と

インタビューに応じていた黒田さんですが、

現実は9人の委員の内、賛成5人、反対4人という僅差の決定で、

先の追加緩和の時も同様の5対4の決定で、

黒田さんは薄氷の政策運営が続いていると伝えられています。

因みに5対4の内の5人は、安倍さんになってからの人。

又4人は前政権の時の人です。

 

ところでマイナス金利の決定を受け、各金融機関では・・・

・個人向けの10年物「新型窓販国債」の募集を中止!

・三菱東京UFJ、大企業の普通預金に口座手数料の導入を検討!

・岩手・荘内銀行がネット支店での定期預金受付を中止!

・短期の国債・社債で運用の投資信託の受付を停止!

・横浜・八十二銀行は1年以下の定期を普通預金と同じ0.02%!

・中京銀行、12月から実施の金利優遇定期の受付終了を前倒し!

・ソニー銀行は普通預金の金利を過去最低と並ぶ0.001%へ!

等々、各行さんは早速に、その対応に追われている様子です。

 

企業への貸出金利や住宅ローンの金利も下がることから、

我々不動産業者にとっては、経済活動が活発になって、

市場にはプラスになる!と信じたいところですが...?

 

そんな中、中国減速が大きく報じられていますが、

2月4日、産経新聞によれば

「春節」にあわせた連休が7日から始まるのを控え、

爆買いツアーは昨年以上の人出になる!

...と伝えています!!

                       草々

 

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