住宅・不動産業界ウィークリーの最近のブログ記事

 

   何かとお騒がせな 衆議選 が 22日の投開票に向けスタートしました。

その時々の " 風 " で 当落が大きく左右される中にあって今回は

当開票日に向けて どちら向きの風となるのでしょうか?

 

  不動産業界も 景気 と言う 風を諸に影響を受けますが 東京の誰かさんの

ように 自らの力で風を吹かせたいものです。

 

 ところで紙面は当然 選挙関連が多くを占めますが連日、企業面や社会面に

登場するのは " 神戸製鋼所 " です。、

 

 ・ 組織ぐるみのデーター改ざん事件で 航空機から新幹線、自動車、空調器等々

  様々な分野に影響を与えています。

 

 ・ " 日産自動車 " も然りで完成検査員でない 無資格 の者が検査するのが

   常態化  していたと言うから驚きです。

 

 ・ 少し前には " 東洋ゴム工業 " の 免震ゴム の性能偽装問題

 

 ・ 数年前 " 三井不動産レジ " がマンション建替えに迫られた " 旭化成建材 "

  による 杭打ちデーター偽装問題

 

 ・ 世界的には ワーゲンを筆頭に発覚した ディーゼルエンジンの廃棄ガス規制偽装

  事件 ! ・・・ 等々一流企業 名門企業 と言われる 大企業 による疑惑事件

  が 後を絶ちません。

 

 何故? か。  効率化が強く求められ 更に右肩上がりの実績も要求され止む無く

 やってしまっていた、のか? それともその昔から往々にしてやっていた事が

 最近になって表面化する機会が増えたのか? ・・・ 

 この時に必ず出てくるのが " 性善説 " の ままで良いのか ?  

 

 その点 " 性悪説 " に基づいて規制されているのが 不動産業界で 細かく厳しく 

「 宅地建物取引業法 」 ・・・ がそれです。

  

 他の全ての業界も " 性悪説 " に基づいた 法律 で律するべきです。

                                               草 々   

 

 

 

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  先週は 政府が 「 いざなぎ景気を超える景気回復 」 と 発表していましたが

今週も 2日に 発表した 9月の日銀短観では 「 景気回復広がる裾野 」 「 景況感 

10年ぶりに高水準 」 等 の見出しで各紙が大企業と共に 中小企業の好調を報じて

いますが 外では 北朝鮮情勢の不透明感が漂う中 巷では居酒屋談義の話題も

昼の TVワイドショーも 選挙一色です。  

 

それも 政策論争 の類ではなく どこから出馬すると有利か不利か。先日までの仲間に

刺客を送り込む。 お金を巡るドロドロしたその行く先は? ・・・ 等々

 

T V局にとって都合の良い人として選ばれた コメンテーターやタレントによる

井戸端会議を 放映しているにすぎません。

でもそれが視聴率につながるでしょう。

 

 さて 10月5日 中日 が来年4月から施工される宅建業法の一部改正の内

インスペクション について報じています。  それは ・・・ 法律で

 

 一、 宅建業者は建物の売買又は交換の 売買契約を締結したときは建物状況調査を

   行う者のあっせんに関する事項を依頼者に交付する。

 

 二、 宅建業者は中古住宅の 取得者 又 借主 に対しその契約が成立する迄の間に

   建築士により調査の結果概要並びに建物 の建築及び維持保金の状況に関する

   保存状況を記載した書面を交付、説明する。

 

 三、 既設建物の売買、交換が成立した時、建物の構造耐力上 主要部分の状況を

   双方が 確認した書面を当事者に交付する事 ・・・  これが義務化されたことです。

 

  これが第三者機関により適切に報告されれば築年数に関係なく価値ある良質住宅か

  否か?判断が可能でしょうが ? ・・・  なかなか難しいでしょう

                                               草 々

 

 

 

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    「 名古屋に家を持とう "  年収 400万から見つかる理想の一軒家 」 。

又 「 年収 350万 マンション買っちゃいました 」 ・・・  等の コマーシャルを

目にしますが 前者は 「 オープンハウス社 」  後者は 「プレサンスコーポレーション 」

社 です。

 

 販売価格に対する年収の低さに違和感を覚えます 。 ・・・  が

この年収400万円の世帯は想像以上に多いようです。

 

 先日 NHK の 報じた番組で食品卸の 三菱食品 が売り上げデーター等を

もとに 消費行動の分析等調査の結果により 「 2020年に全世帯の6割が年収400万円

未満になる 」 と 予想しています。

 

にわかには信じがたい予測です。 ・・・ 

しかし厚労省においても 年収400万円未満は1994年には 34パーセントであったにも

かかわらず 2015年には 47パーセントまで増加していると 国民生活基礎調査 の

結果を公表しています。 

でも 「 世帯年収 400万円は驚きです。 

 

そのような現状の中 政府が 「 戦後2位の いざなぎ景気 を超える景気回復となった

可能性が高い 」 と 発表しました。

 

確かに異次元緩和で金利が下がり 円安、ドル高、 輸出企業は収益を大きく伸ばし

株価も上昇しました。 これによりもてる個人はより裕福になりましたが 持たざる庶民に

実感はありません。

 

不動産の動向でも 大都市の中心部では 億ション の 即日完売が伝えられ名古屋の

住宅地でも余裕のある方々が求める 千種区、昭和区、瑞穂区で 環境も良く 又

地下鉄等利便性の良い土地は異常とも思える高値で取引されています。

  

一方 山間地域や地震による津波が予測される地域の下落は止まりません。 

2極化もいろいろですが 国民の生活に係る 2極化は政治屋さんが本気で取り組むべき

課題なんですが?

                

                                 草 々

 

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  明日 23日は お彼岸の中日で 「 暑さ寒さも彼岸まで 」 の通り 朝、夕 は

虫の音と共に過ごしやすくなってきました 。 

 

 世間では 東芝メモリの 売却問題も 日、米、韓 連合で結着し 東京株式市場では

円安と衆議院選挙を巡っての 思惑買い とやらも強まって 日経平均が 2万円台

を 回復するなど 猛暑ではへばっていたエンジンが快調に回りだしたようです。

  

 さて 9/16日 中日が一面トップでリニア開業に合わせ名駅周辺を更に 活性化

させようと 名古屋市が 「 容積率の緩和 」 の方針と併せて 用途変更も含めた

大規模な規制緩和を発表した! と報じています 。 容積率の緩和は 10数年前の

小泉さんによる規制緩和に始まり 名駅周辺では数年前にも実施され 福岡市では

「天神ビッグワン 」 と 称して 建物の高さや容積率の緩和により 土地の

高度利用 を図っています。

 

これらの緩和は居ながらにして地価が上がる美味しい話です!

  

 ところで 19日に 国交省が基準地価を発表しました。 

 

訪日客や緩和マネー を背景にして都市部の商用地に関しては 「 福岡、広島、仙台

札幌 」等 主要都市の伸び率が三大都市圏を上回った ! と 伝えてますが 

今回の発表で特筆すべきは 「 明治屋銀座ビル 」 が 平米当り 3,890万円(坪単価 

1億2850万円) と バブル期に付けた最高額を更新 ! 又 「大名古屋ビルジング」 が 

平米当り 1500万円( 坪単価 4,958万円) を付け 大坂で最高の 1,460万円 を 

抜いて 名阪逆転が起きた事です。 

 

 でもリニア効果と言うものの リニア新幹線の開開通は 10年先のことで今から期待値は

膨らむ一方ですが 果たして開通した ・・・  その時は?

                                                  草 々

 

 

 

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 半導体子会社 「 東芝メモリ 」 の 売却先が迷走を繰り返しています。

東芝本体の為とはいえ 優良企業たる東芝メモリ経営者はじめ社員の方々に

とってはやりきれない思いでしょう。

 

 又 シャープが台湾企業の傘下に入るなど 世界一だと誇っていた日本企業の

凋落ぶりを見ると その要因の一つとして我々国民も含め 日本の " ガラパコス化 "

に尽きます。

 

 地元の名古屋も然り 。 中部地区の中でも名古屋に於いて五摂家とされた

松坂屋 、 東海銀行 、 名古屋鉄道 、 中部電力 、 東邦ガス  五社の内

公共的独占企業の三社は健在であるものの 松坂屋 、 東海銀行 は

名古屋企業では無くなり 地元ではなじみの深いスーパー 「 ユニー 」 

「 ピアゴ 」 「 サークルK 」 も 伊藤忠の傘下となり 「 サークルK 」 は

「 ファミマ 」 へと  スーパー部門も ドンキホーテが 株式を 40% 取得

するなど 名古屋企業では無くなりつつあり、寂しさを禁じえません ・・・

 

これも中部地域が " ガラパコス化 " していたからでしょうか ?

 

でも トヨタ を 始めとする製造業は ドン と 構えています。

そのトヨタでさえ EV への 取組へと必死です。 それは フランスと英国は

ガソリン車など新車販売を 2040年から禁じる方針を公表しており 更に

中国も ガソリン車禁止の検討に入った事を報じているからです。

 

数年まで耳にしたことの無かった 自動運転技術の進化といい 「 10年ひと昔 」

ではなく 数年単位で劇的に変化する時代について行くのは大変です。

 

 その点 地域に根ざした 建設 、 不動産業者は当面の間 どっぷりと

" ガラパコス " に 浸って成り立つビジネス ・・・ ですね !

                                       

                                         草 々

 

 

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    「 防災の日 」 の 9/1 と 翌日の  " NHKスペシャル " で熊本地震で

明らかになった " 長周期パルス " という特殊な揺れが、活断層による直下型地震

では 国内で初めて観測された。 と報じ この揺れは" 長周期地震動 " とは全く

別物で 大都市の超高層ビルやマンションを一撃で破壊する恐れがある ・・・ と 

TV映像で タワーマンション が、その揺れに耐えられない住民の逃げ惑う姿を流し、

 更に新宿にある大学のビルで " 長周期パルス " 発生をシュミレーションした結果

29階建 、 高さ133メートルの超高層ビルが地震発生から10秒後 その一撃で

骨組み全体が大きく揺れ 揺れが収まっても ビルは傾いて変形したままになってしまう

様子を模型やコンピュータ画像等でセンセーショナルに報じていました。

 

何故 "長周期パルス" が発生するのか? 活断層地震で地表に断層が現れると

その周辺の超高層ビルに被害が及ぶとされています。

 

番組の中で追い打ちをかける様に  「 大阪の中心部を貫く 上町断層帯 」 など

各地に存在する活断層で 地表に断層が現れた場合 その周辺の範囲で

「 長周期パルス 」 が発生する可能性がある! と指摘していました ・・・

 

「 防災の日 」 から二日間に渡り過激とも思える映像を観た タワーマンションの

住人や、購入を検討されている方の反応はいかに ?  

住人の方は早速に近くの活断層探しに動いているかも !

 

・・・でも知られていない活断層も多くありますので!

 

 因みに 名古屋大学の福和教授の講演会では 構造計算の設計者は 

" タワーマンションには住まない " ・・・ と  断言していました。 

                                           草 々

 

 

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   金融緩和の出口戦略への必要性を一部政治家や識者の方々が

論じ始めてはいますが まだまだ出口の見えない中 相変わらず 

マネーはリートを通して 不動産へと流れ込んでいます。

 

このリートへの流入による  " バブル懸念 " を各種メディアが報じて

いますが その対象は首都圏及び主要都市での ホテル ・ オフィス用地

に限ってのことで それ以外の土地はある程度 上昇気配はあるものの

" バブル " などという勢いは まったく感じられず 20数年前の バブル期や 

9年前の ミニバブル を経験しており "投資" はあっても "投機" に走る人や

企業は少ないと思われます。

 

 8/27 朝日が 「 緩和マネー、 リートに流入 」 の見出しで その実態を伝えて

いる中で リートへ投資しているのも 又 リートを買っているも 「 地銀 」 であり 

その行方は 日銀と金融庁の動向次第とか ・・・ とか。

 

 さて 8/29 中日 の 「 被災者住宅 空家活用へ 」 の見出し記事では 南海トラフ

巨大地震や首都直下型地震などが発生した場合の対応として 全ての被災者が入居できる

仮設住宅の確保は難しく 賃貸住宅の空室や個人所有の空家の活用する等の

仕組みの検討に入った ・・・ と 報じています。

  

実は数年前に 中部地方整備局 の方との話し合いの中で やはり 大規模災害時の

仮設住宅として 賃貸住宅の空室活用 を検討していることから 業界団体と協議する

意向があるとも聞いたことがありますが その時の会話の中で 仮設住宅の確保は

国交省が追うことになるが 必要戸数の把握や入居に関しては 厚労省 が 

担当する事から 手続き上は ・・・ ? と 耳にし 縦割行政 を 垣間見る事に

なりました。

                                                草 々

 

 

 

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 8/19 中日が 「 マンション都心回帰 」 の 見出しで 栄 ・ 伏見周辺で

高層マンションが続々と誕生している現況を報じています。

 

郊外の一戸建てから交通や生活に便利な都心へ移るシニア層の増加と合わせて

晩婚化による単身者も増えているようです。

 

その一方で同じ分譲マンションながら 8/19 朝日の 「 負動産時代 」では

築40年の朽ちかけているマンションで一人の所有者の反対で 建替えや解体して

更地にして 土地として売ることもできずに 困惑している実情を伝えています。

 

この例は レアケースとしても 昭和40年代に建てられたマンションも 数多く

5?10年先には 大きな社会問題化することは避けられないに違いありません。

 

このような事を避けるには 分譲時において デベロッパーが 数十年単位の

長期修繕計画に基づいた 積立金を提示すべきでしょう。

 

長期修繕積立金に関し 国交省が ガイドライン を示していますが 必要額の

積立金を購入者に課せば販売に支障をきたすことから その額を相当押さえて

販売しているのが実態です。

 

現実に数年前 タワーマンションを購入した知人は管理組合から積立金の大幅増額

の 知らせに憤慨していました。

 

 さて 8/20  朝日の 「 負動産時代 」 で 「地価は下がったのに 固定資産税 は

高止まったまま」 の 弊害を伝えていますが 土地以上に 「 時価 」 と 「 評価額 」

の 乖離が大きいのが RC造 の建物です。

 

築30年?40年の建物で 時価(売買金額)に対して固定資産評価額が異常に高額であり

高額な建物の登録免許税や取得税が課されることに違和感を覚える一人です。

 

 でも、全国の市町村にとって重要な財源であり 見直しは難しいのでしょうか ?

                                                 草 々

                                               

 

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 休日モードは抜けましたか?

 

例年のお盆期間中と比べ 今年は少々様相が異なっていました。

本来この間のニュースは帰省客による高速道路の渋滞や鉄道の混雑情報等、

更に 終戦日と重なることから戦争に関する報道で埋め尽くされていましたが

それに加えて 北朝鮮のグアム島海域 への ミサイル発射報道 に明け暮れて

いました。

 

むろん それが現実となれば 韓国や日本 への不安に止まらず 世界経済も

影響を受けるのは必至でTV各局共 各界の識者が登場し アレコレ発言していましたが

 「 金正恩 VS トランプ 」 のチキンレース の行方は 一応 「 休止中 」 に

落ち着いています。が 予測不能な二人の事、 未だ 「 中止 」 に至ってはいません。・・・ 

・・まだ目が離せません。

 

 さて先週から紙面の多くを埋めていたのが 今や旬といえる 「 負動産 」 と化した

売るに売れない 土地 と 「 空家問題 」。それと 1,800兆円 もの 漂流する個人資産を

巡る記事でした。

 

前者は住居の 14% を占める 820万戸 の空家に関して その内 賃貸用が

420万戸と最多で、最大の課題は 所有者不明や破損等で活用が難しい272万戸の

空き家対策についてです。

 

国や地方行政も対策に動いていますが 目下の所 成果に乏しく 真に大きく成果を

得る方策は 不動産業者が ビジネスチャンス と捉えて行動に移すか? 否か? に

係っているでしょう。   

 

後者の個人資産 1,800兆円は? タンス預金が 43兆円にも上り 政府や

金融業界が音頭を取る 「 貯蓄から投資 」 への流れが 「 投資から貯蓄 」 へと

逆流している現状への視点です。

 

 マイナス金利とデフレの中にあって流れを変えるのは ?  ・・・

                                           草 々

  

 

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 先週末 歴史好きな素人集団が集う グループ 約90名と共に

??川美術館へと。

 

目的は、数か月に一度の例会で 「 天下人、 信長、 秀吉、 家康 」 ・・・

の展覧会を見学の後に 館内の講堂で学芸員の方から 桶狭間の戦い等

の解説に加えて、企画展を開催するに当たり展示品の貸与を受ける為の

生々しい苦労話等 面白おかしく聞くことができました。

 

その後は恒例の ライトニングトーク と称し参加者の中から7名の方が持ち時間 10分

厳守で それぞれ持論を発表しましたが 伝えたいという熱意がヒシヒシと

伝わってきました。

 

そして今回の " トリ " は スペシャルトーク として 城郭考古学者で

奈良大学 の 千田教授 が 世界各地の城の構造やレイアウト等を

紹介され 更に 日本各地で復元されている戦国時代の遺構の中で 当時の

時代背景や地形上から有りえない建物や施設が遺構として復元しつつある ・・・ と

実例を上げて詳しく説明され  興味深く耳を傾けました。

 

当日 10:30から17:00 迄 たっぷり歴史に浸ってきました。

 

 本日 米国 NYダウ が 2万2千ドル と 史上最高値をつけたと トランプさんが

吠えていました。 でも 支持率でトランプを支えている 白人労働者の暮らしは

全く変わりない。 とも 伝えていました。

 

一方 我が国も同様で 8/1 日経 が 4~6月期の 企業業績を 増益一色

と報じています。 ・・・ が 巷の庶民は ?

 

 景気動向と言えば 日本株が 2万円前後で一進一退で動かず 音なしの

構えですが 「 株価は半年先を予測する 」 と 耳にしますが 今の株価から

半年先は ? ・・・

                                          草 々

 

 

 

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